PT Modernland Realty Tbk (MDLN) menuntaskan penyelesaian obligasi senilai US$280 juta atau hampir Rp5 triliun melalui pengalihan sebagian cadangan lahannya. Dalam skema tersebut, lahan senilai sekitar Rp3,5 triliun diserahkan kepada perusahaan khusus yang dibentuk untuk kepentingan para pemegang obligasi.
Kesepakatan itu menghapus seluruh kewajiban terkait obligasi, termasuk bunga berjalan. Modernland menyebut penyelesaian tersebut didukung hampir 100 persen pemegang obligasi. Perusahaan menilai skema ini dapat memperbaiki struktur keuangan tanpa mengganggu kegiatan usaha maupun rencana pengembangan yang sedang berjalan.
Skema tukar lahan Modernland disetujui pemegang obligasi
Obligasi yang diselesaikan merupakan Guaranteed Senior Notes yang jatuh tempo pada 30 April 2027. Surat utang itu diterbitkan Modernland Overseas Pte. Ltd. (MLO), anak perusahaan yang seluruh sahamnya dimiliki Modernland Realty.
Penyelesaian dilakukan melalui Scheme of Arrangement. Skema tersebut telah disahkan Pengadilan Tinggi Singapura pada 17 September 2026 dan berlaku efektif sejak 30 September 2026. Dengan berlakunya kesepakatan itu, sebagian landbank yang sebelumnya menjadi jaminan obligasi dialihkan ke perusahaan special purpose vehicle (SPV) untuk kepentingan pemegang surat utang.
Nilai lahan yang dialihkan sekitar Rp3,5 triliun, sedangkan kewajiban yang dihapuskan—termasuk bunga berjalan—mencapai hampir Rp5 triliun. Modernland menyampaikan bahwa persetujuan yang nyaris bulat mencerminkan penerimaan pemegang obligasi terhadap solusi yang ditawarkan.
“Tingkat persetujuan yang hampir 100 persen menunjukkan bahwa solusi inovatif ini diterima dengan baik sebagai solusi yang saling menguntungkan,” ujar F. Bobby Heryunda, Group CFO dan Senior Managing Director Corporate Finance and Investment Modernland.
Bobby menyampaikan apresiasi kepada para pemegang obligasi atas dukungan mereka. Menurut perusahaan, kesepakatan tersebut dibangun melalui dialog dan komunikasi antara kedua pihak, bukan melalui pengambilalihan yang tidak bersahabat.
Modernland menyebut lahan bukan aset produktif
Corporate Secretary Modernland, Danu Pate, menjelaskan bahwa lahan yang dialihkan bukan aset produktif dan tidak masuk dalam rencana pengembangan perusahaan untuk lima hingga 10 tahun mendatang. Karena itu, menurut Danu, pengalihan tersebut tidak memengaruhi pendapatan perseroan.
Setelah transaksi, Modernland menyatakan masih memiliki landbank sedikitnya 1.664 hektare dengan nilai tidak kurang dari Rp11,8 triliun. Cadangan lahan itu disebut tetap dapat dikembangkan oleh perusahaan. Penjelasan ini menjadi bagian dari upaya perseroan menegaskan bahwa penyelesaian obligasi tidak menghentikan aktivitas bisnisnya.
Danu juga menepis pemberitaan yang menyebut skema tersebut sebagai hostile takeover. Ia mengatakan Scheme of Arrangement lahir dari dialog konstruktif dan kemitraan antara perseroan dengan pemegang obligasi. Dukungan yang hampir mencapai 100 persen, menurutnya, menunjukkan adanya persetujuan luas terhadap penyelesaian tersebut.
Penghematan kupon dan dampak pada struktur keuangan
Modernland menyebut penghapusan kewajiban obligasi membuat perseroan tidak lagi menanggung kupon sekitar Rp300 miliar per tahun. Penghematan itu diharapkan memperkuat arus kas perusahaan mulai sekarang. Perusahaan juga menyatakan rasio utang terhadap ekuitas atau debt to equity ratio (DER) akan berada di kisaran 0,4 kali setelah skema berjalan.
Bobby mengatakan struktur keuangan yang lebih sehat dapat memberi perseroan fleksibilitas lebih besar dalam mengembangkan portofolio usaha. Perusahaan juga berharap kondisi tersebut memperkuat daya tariknya bagi investor, perbankan, serta institusi lain yang berpotensi bekerja sama dengan Modernland Group.
Perseroan menegaskan kegiatan operasional tetap berjalan seperti biasa. Jakarta Garden City, Kota Modern, Modernland Cilejit, dan ModernCikande Industrial Estate disebut tetap dikembangkan sebagai penggerak utama pendapatan.
Penyelesaian obligasi ini mengubah sebagian cadangan lahan menjadi alat untuk menuntaskan kewajiban, sekaligus mengurangi beban kupon tahunan. Perhatian berikutnya tertuju pada kemampuan Modernland menjaga arus kas dan menjalankan proyek-proyeknya dengan landbank yang tersisa, sebagaimana disampaikan perseroan.